자취 행정·서류·생활법률 시리즈 ②편
자취 계약에서 손해가 나는 지점은 대부분 비슷합니다. 계약서에 “관리비 포함 범위”, “수리 책임”, “중도해지 처리”가 애매하게 적혀 있으면, 나중에 비용이 임차인에게 넘어오는 경우가 많아요.
이번 글은 계약서에서 꼭 봐야 할 체크리스트와 함께, 실제로 많이 쓰는 특약 문구 예시를 정리했습니다. 상황에 맞게 단어만 조정해서 사용하시면 됩니다.
1. 계약서에서 반드시 확인할 핵심 12가지
1-1. 임대인 정보와 소유자 일치
- 계약 상대가 실제 소유자인지 확인이 중요합니다.
- 가능하면 등기부등본으로 소유자 성명과 계약서 임대인 정보를 대조하세요.
1-2. 주소와 호수 정확성
- 동·호수, 층, 건물명 오타는 전입신고, 확정일자, 각종 서류에서 문제를 만들 수 있습니다.
1-3. 보증금, 월세, 납부일, 계좌 명의
- 금액만 보지 말고 납부일과 입금 계좌 명의까지 확인하세요.
- 계좌 명의가 임대인과 다르면 사유를 확인하고 기록을 남기는 편이 안전합니다.
1-4. 관리비 금액과 포함 항목
- “관리비 8만 원”만 적혀 있으면 분쟁이 생기기 쉽습니다.
- 수도, 인터넷, TV, 공용전기, 청소, 엘리베이터, 경비 등 포함 항목을 구체적으로 적는 게 핵심입니다.
1-5. 공과금 별도 여부
- 전기, 가스, 수도가 관리비에 포함인지, 별도 청구인지 명확히 하세요.
- “수도 포함”이라고 말로 들었으면 특약에 문장으로 남겨야 합니다.
1-6. 옵션 목록과 상태
- 냉장고, 세탁기, 에어컨, 전자레인지, 침대, 책상 등 옵션은 목록으로 계약서에 남기는 게 좋습니다.
- 입주 당일 작동 영상과 외관 사진을 남겨두면 퇴거 정산이 편해집니다.
1-7. 수리 책임의 기준
- 고장 났을 때 누가 비용을 부담하는지가 핵심입니다.
- 노후나 자연 고장과 임차인 과실을 구분하는 문장이 있으면 분쟁이 줄어듭니다.
1-8. 하자 여부와 통지 방식
- 누수, 곰팡이, 결로, 벌레 유입, 소음 같은 하자는 발견 즉시 문자나 메신저로 통지해 기록을 남기세요.
1-9. 계약 기간과 갱신 조건
- 시작일과 종료일을 정확히 확인하고, 갱신 시 인상 기준이 있다면 문장으로 남겨두세요.
1-10. 중도해지 처리 방식
- 자취는 이직, 휴학, 이사 등 변수가 많아 중도해지 조항이 중요합니다.
- 새 임차인 구하는 책임, 중개수수료 부담 주체, 퇴거 가능 시점을 정리해두면 손해를 줄일 수 있습니다.
1-11. 퇴거 시 원상복구 범위
- 원상복구는 범위가 넓어 갈등이 잦습니다.
- 입주 당시 상태를 사진과 영상으로 남기고, 특약에 기준을 넣어두면 좋습니다.
1-12. 특약란의 공백
- 특약란이 비어 있으면 나중에 “그건 포함 아니었다” 같은 말이 나오기 쉽습니다.
- 구두로 합의한 내용은 짧아도 특약으로 남기는 게 가장 확실합니다.
2. 자취 특약 문구 예시
아래 문구는 “누가, 무엇을, 어디까지”를 명확히 하는 형태로 구성했습니다. 필요하면 항목만 골라서 붙여 넣고 단어를 조정하세요.
2-1. 수리 책임 특약
- 임대차 기간 중 보일러, 에어컨, 수전, 도어락 등 주요 시설의 자연 고장 및 노후로 인한 수리 비용은 임대인이 부담한다. 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다.
2-2. 관리비 포함 항목 특약
- 관리비 ○만원에는 수도, 인터넷, 공용전기, 공용청소가 포함된다. 그 외 항목은 별도 청구하지 않는다. 전기 및 가스요금은 임차인이 별도 납부한다.
2-3. 하자 통지 및 보수 특약
- 입주 후 ○일 이내 발견된 하자(누수, 결로, 곰팡이 등)는 임차인이 임대인에게 통지하며, 임대인은 합리적인 기간 내 보수한다.
2-4. 옵션 인수인계 특약
- 임차인은 옵션 품목(냉장고, 세탁기, 에어컨 등)을 인수하며, 입주 시 작동 여부를 확인한다. 자연 고장 발생 시 수리 책임은 수리 책임 특약에 따른다.
2-5. 중도해지 협의 특약
- 임차인이 계약기간 중 해지를 요청하는 경우, 임차인은 새 임차인 모집 및 집 보여주기에 협조한다. 새 임차인 계약 체결 전까지의 임차료는 임차인이 부담한다. 중개수수료 부담은 임차인과 임대인이 협의하여 (임차인 부담 / 임대인 부담 / 반반 부담)으로 한다.
2-6. 전입신고 및 확정일자 협조 특약
- 임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여에 필요한 서류 제공에 협조한다.
2-7. 퇴거 시 정산 기준 특약
- 퇴거 시 원상복구는 입주 당시 상태를 기준으로 하며, 통상적 사용으로 인한 마모는 임차인 부담으로 보지 않는다. 정산 내역은 항목별로 산정 근거를 제시한다.
3. 계약 당일에 반드시 남겨야 할 기록 3가지
- 계약서 전체 사진(페이지 누락 없이)
- 옵션 작동 영상(에어컨, 온수, 가스레인지, 도어락 등)
- 하자 사진과 통지 기록(누수, 곰팡이, 벽지 들뜸 등은 메신저로 남기기)
4. 자취 계약서에서 특히 많이 갈리는 포인트
- 관리비에 포함된 항목이 무엇인지
- 에어컨과 보일러 고장 시 누가 부담하는지
- 중도해지 시 중개수수료와 공실 기간 부담이 누구인지
- 퇴거 청소와 원상복구의 범위가 어디까지인지
위 항목은 “서로 당연히 알겠지”가 아니라, 계약서 문장으로 남겨야 안전합니다.
5. 마무리 요약
- 계약서에서 가장 중요한 건 관리비 포함 항목, 수리 책임, 중도해지 규칙입니다.
- 특약은 구두 합의를 문장으로 고정하는 역할을 합니다.
- 계약 당일 사진과 영상, 통지 기록만 잘 남겨도 분쟁 가능성이 크게 줄어듭니다.
*본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 계약 형태와 주택 유형, 개별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 중요한 분쟁이 예상되면 관련 기관 또는 전문가 상담을 권장합니다.
다음 편 예고: 중개수수료 계산법과 과다청구 체크포인트(부동산에서 손해 안 보는 법)
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