자취 행정·서류·생활법률 시리즈 ③편
원룸 계약할 때 가장 많이 헷갈리는 게 중개수수료(복비)입니다. “이 정도는 원래 내는 거예요”라는 말에 그냥 결제했다가, 나중에 계산해보니 과다청구였던 경우도 꽤 있습니다.
이 글에서는 자취생 기준으로 중개수수료 계산 흐름과 과다청구를 피하는 체크포인트를 정리합니다. 핵심은 어렵지 않습니다. “거래금액이 얼마인지”와 “상한요율 안에서 협의되는지”만 보면 됩니다.
1. 중개수수료 구조를 한 문장으로 정리
중개수수료는 보통 거래금액 × 요율로 계산하며, 주택 유형과 거래금액 구간에 따라 상한요율이 정해져 있고 그 범위 안에서 협의합니다. 즉 “무조건 얼마”가 아니라, 계산 근거를 확인할 수 있어야 합니다.
2. 거래금액부터 정확히 잡아야 한다
2-1. 전세(보증금만 있는 계약)
거래금액은 보증금(전세금)입니다.
2-2. 매매
거래금액은 매매대금입니다.
2-3. 월세
월세는 보통 보증금 + (월세 환산액)으로 거래금액을 계산합니다. 일반적으로 보증금 + 월세×100 방식이 많이 쓰이며, 구간에 따라 환산 방식이 달라지는 경우도 있어 관할 지자체/법령 기준을 확인하는 게 안전합니다.
예시로, 보증금 500만원 / 월세 45만원이면
거래금액(예시) = 500만원 + (45만원×100) = 5,000만원
3. 중개수수료 계산은 “상한요율 확인”이 핵심
상한요율은 주택 거래 유형과 거래금액 구간별로 정해져 있습니다. 지역이나 시기, 기준 개정 여부에 따라 달라질 수 있으니, 계약 전 또는 결제 전 아래처럼 요청하면 과다청구를 거의 막을 수 있어요.
- “이번 계약 거래금액이 얼마로 잡혔는지 계산 근거를 알려주세요.”
- “해당 구간의 상한요율 기준으로 수수료가 얼마인지 계산해주실 수 있나요?”
- “상한요율 범위 내에서 협의 요율이 어떻게 적용됐는지요?”
중개사무소가 정상적으로 계산했다면, 이 질문에 숫자로 바로 답이 나옵니다. 답을 흐리거나 “원래 다 이렇게 받아요”로 넘어가면 반드시 재확인하세요.
4. 복비 과다청구 체크포인트 6가지
4-1. 거래유형을 잘못 잡는 경우
- 월세인데 전세처럼 계산하거나, 환산 거래금액 산정이 이상하게 큰 경우가 있습니다.
4-2. 거래금액 계산 근거를 안 보여주는 경우
- 월세 환산이 들어가면 계산이 복잡해지니, 반드시 계산식을 받아두세요.
4-3. 상한요율을 초과한 금액을 요구하는 경우
- 상한요율은 “최대치”입니다. 초과 청구는 정당화되기 어렵습니다.
4-4. 요율을 “협의”가 아니라 “고정”처럼 말하는 경우
- 많은 구간에서 수수료는 상한 내 협의입니다. 협의 여지가 있는지 확인하세요.
4-5. 부가세 포함/별도 여부를 결제 직전에 바꾸는 경우
- 중개수수료에 부가세가 별도인지 포함인지 사무소 운영 형태에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 건 “사전에” 총액을 확정하는 것입니다.
4-6. 영수증·현금영수증 발급을 꺼리는 경우
- 정상 거래라면 발급을 거부할 이유가 없습니다. 결제 전 “영수증/현금영수증 가능”을 먼저 확인하세요.
5. 결제 전에 이렇게 하면 손해를 거의 막는다
- 거래금액(월세면 환산 포함)을 종이에 적어서 서로 확인한다.
- 상한요율 기준 “최대 수수료”가 얼마인지 계산해본다.
- 최종 결제액이 그 범위를 넘지 않는지 확인한다.
- 중개대상물 확인설명서, 계약서, 수수료 영수증을 챙긴다.
- 가능하면 계좌이체로 기록을 남긴다.
6. 과다청구가 의심될 때의 대응 순서
- 계산 근거(거래금액 산정, 적용 요율, 부가세 포함 여부)를 서면이나 메시지로 요청한다.
- 상한요율 기준과 비교해 초과 여부를 확인한다.
- 초과가 명확하면 정정 요청을 하고, 필요 시 관할 지자체의 부동산 중개업 민원 창구에 문의한다.
7. 마무리 요약
- 중개수수료는 “거래금액 × 요율”이고, 요율에는 상한이 있다.
- 월세는 거래금액 산정(환산)부터 확인해야 과다청구를 막을 수 있다.
- 결제 전 계산 근거, 영수증 발급 가능 여부를 확인하면 대부분의 문제가 해결된다.
*본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 상한요율 및 거래금액 산정 방식은 법령·지자체 기준 개정 및 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 적용은 관할 지자체 안내 및 계약서 기준을 확인하세요.
다음 편 예고: 보증금 돌려받는 법(퇴거 정산, 원상복구, 내용증명 대응 흐름)
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