자취 행정·서류·생활법률 시리즈 ⑬편
임대차 계약에서 “특약”은 선택 옵션이 아니라, 자취생 입장에선 손해를 막는 안전장치입니다. 구두로 합의한 내용은 시간이 지나면 쉽게 흐려지고, 분쟁이 생기면 결국 계약서에 적힌 문장이 기준이 되는 경우가 많기 때문입니다.
이번 글은 전세·월세 공통으로 많이 쓰이고, 실제 분쟁을 줄이는 데 도움이 되는 필수 특약 문구 10가지를 정리했습니다. 본인 상황에 맞는 문장만 골라 붙여넣고, 숫자(금액/기한)만 정확히 채워 넣는 방식으로 활용하세요.
1. 특약을 쓰기 전에 꼭 기억할 원칙
1-1. “누가, 무엇을, 언제까지”가 들어가야 한다
특약은 애매한 표현(적당히, 필요 시, 최대한)을 줄이고, 책임 주체와 기한을 명확히 적는 게 핵심입니다.
1-2. 구두 합의는 특약으로 문장화한다
관리비 포함 항목, 수리 범위, 퇴거 정산 같은 건 말로 들으면 쉬워도, 분쟁이 생기면 결국 문장으로 남은 것만 남습니다.
1-3. 금액이 큰 항목은 ‘조건 불이행 시 처리’까지 적는다
보증금이 걸린 이슈(권리변동, 반환 지연 등)는 “안 지키면 어떻게 할지”까지 적어두면 협상력이 커집니다.
2. 보증금 보호를 위한 필수 특약 10가지
아래 문구는 그대로 붙여넣어도 되지만, 계약 상황(전세/월세/오피스텔/원룸)에 맞춰 용어와 숫자를 조정하세요.
2-1. 잔금일 전 권리변동 금지(근저당/압류 등)
- “임대인은 잔금일(보증금 지급일) 기준 등기부등본상 권리관계에 변동(근저당 설정, 압류, 가압류, 가처분 등)이 발생하지 않도록 한다. 변동 발생 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금 및 기지급금을 즉시 반환한다.”
2-2. 등기부등본 재확인 및 변동 시 조치
- “임차인은 잔금일 직전 등기부등본을 재확인하며, 잔금일 전 권리관계 변동이 확인될 경우 잔금 지급을 유보할 수 있다.”
2-3. 전입신고 및 확정일자 협조
- “임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여에 협조하며, 이를 제한하거나 방해하지 않는다.”
2-4. 임대차 신고(전월세 신고) 협조(해당 시)
- “임대인은 임차인의 임대차 신고(전월세 신고) 등 법령상 신고 절차에 필요한 서류 제공 및 확인에 협조한다.”
2-5. 보증금 반환 기한 명시
- “임대인은 임차인이 주택을 명도(퇴거)하고 열쇠를 반환한 날로부터 ○영업일 이내에 보증금(공제 항목이 있는 경우 공제 후 잔액)을 임차인 지정 계좌로 반환한다.”
2-6. 공제 항목은 ‘근거 제시’가 있어야 한다
- “퇴거 정산 시 공제 항목이 발생하는 경우, 임대인은 항목별 금액과 산정 근거(견적서, 영수증 등)를 제시한다.”
2-7. 원상복구 기준(입주 당시 상태, 통상 마모 제외)
- “원상복구는 입주 당시 상태를 기준으로 하며, 통상적 사용으로 인한 마모 및 노후는 임차인 부담으로 보지 않는다.”
2-8. 수리 책임(자연 고장/노후)
- “보일러, 에어컨, 수전, 도어락 등 주요 설비의 자연 고장 및 노후로 인한 수리 비용은 임대인이 부담한다. 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다.”
2-9. 관리비 포함 항목 명확화
- “관리비 ○만원에는 (예: 수도/인터넷/공용전기/공용청소)이 포함되며, 그 외 항목은 별도 청구하지 않는다. 전기 및 가스요금은 임차인이 별도 납부한다.”
2-10. 중도해지(부득이한 이사) 협의 기준
- “임차인이 계약기간 중 해지를 요청하는 경우, 임차인은 새 임차인 모집 및 집 보여주기에 협조한다. 새 임차인 계약 체결 전까지의 임차료 부담 및 중개수수료 부담 주체는 (임대인/임차인/반반)으로 한다.”
3. 상황별로 어떤 특약을 우선 적용하면 좋을까
3-1. 보증금이 큰 전세/반전세
- 2-1(권리변동 금지), 2-2(등기 재확인), 2-5(반환 기한), 2-6(공제 근거), 2-7(원상복구 기준)
3-2. 옵션 많은 원룸(에어컨/세탁기/보일러 등)
- 2-8(수리 책임), 2-6(공제 근거), 2-7(원상복구 기준)
3-3. 관리비가 애매한 매물(‘포함’이라고만 말하는 경우)
- 2-9(관리비 포함 항목), 필요하면 “관리비 정산표 제공” 문장을 추가하는 것도 방법입니다.
3-4. 이직/학교/군입대 등으로 중도이사 가능성이 높은 경우
- 2-10(중도해지 기준)을 구체화하고, 공실 부담/복비 부담 범위를 명확히 적는 편이 좋습니다.
4. 계약서에 특약을 넣을 때 실수 줄이는 팁
- 특약은 반드시 계약서에 직접 기재하고, 양측 서명 또는 날인을 확인합니다.
- “구두 합의”는 특약으로 옮기고, 메시지로도 한 번 더 확인해두면 더 안전합니다.
- 보증금 반환 기한, 권리변동 금지처럼 핵심 특약은 날짜/영업일 수를 숫자로 적습니다.
- 계약 직후 계약서 전체 사진을 남기고, 특약 페이지는 클로즈업으로 저장합니다.
5. 마무리 요약
- 특약은 분쟁을 줄이는 가장 현실적인 안전장치이며, “누가/무엇을/언제까지”를 명확히 써야 합니다.
- 보증금 보호 핵심은 권리변동 금지, 등기 재확인, 전입신고/확정일자 협조, 반환 기한 명시입니다.
- 내 상황(보증금 규모, 옵션, 관리비, 중도이사 가능성)에 맞춰 필요한 문장만 선택해 넣는 방식이 가장 실용적입니다.
*본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 실제 효력과 적용은 계약서 내용, 주택 유형, 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금이 크거나 등기상 위험 신호가 있는 경우에는 관련 기관 상담 또는 전문가 확인을 권장합니다.
다음 편 예고: 전세·월세 사기 의심 신호 12가지(계약 전 체크리스트와 거절 멘트 정리)
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