자취 행정·서류·생활법률 시리즈 ⑭편
전세·월세 사기는 “대놓고 수상한 사람”이 아니라, 오히려 친절하고 말이 잘 통하는 사람에게서도 발생합니다. 그래서 계약 전에는 느낌보다 기준이 필요합니다. 오늘은 자취생이 계약 전에 바로 걸러낼 수 있는 사기 의심 신호 12가지와, 현장에서 바로 쓸 수 있는 거절 문구를 정리합니다.
1. 먼저 전제: ‘의심 신호’는 단정이 아니라 점검 신호
아래 항목이 하나 있다고 무조건 사기라고 단정할 수는 없습니다. 다만 여러 개가 겹치면 위험도가 올라갑니다. 이때는 “설득”이 아니라 “자료로 확인 → 문장으로 합의 → 안 되면 중단”이 원칙입니다.
2. 전세·월세 사기 의심 신호 12가지
2-1. 시세 대비 가격이 유난히 싸다
주변 동일 조건 대비 전세금/보증금이 비정상적으로 낮으면 이유가 있어야 합니다. “급매라서”만으로 설명이 끝나면 일단 멈추고 시세와 등기 권리관계를 먼저 확인하세요.
2-2. 등기부등본 소유자와 임대인이 다르다
대리 계약, 가족 명의, 공동소유 등 사유가 있을 수 있지만, 이 경우는 서류로 권한을 확인해야 합니다. 말로만 설명하면 위험합니다.
2-3. 전입신고·확정일자를 하지 말라고 한다
전입신고와 확정일자는 보증금 보호와 연결될 수 있는 핵심 안전장치입니다. 이를 막는 요구는 그 자체로 강한 위험 신호입니다.
2-4. 계약을 ‘오늘 당장’ 강요한다
“지금 계약금 넣으면 잡아줄게요”, “오늘만 이 가격이에요”처럼 시간 압박을 주면 판단이 흐려집니다. 정상 매물이라면 ‘확인 후 계약’이 가능합니다.
2-5. 보증금 입금 계좌 명의가 임대인과 다르다
가족/지인 계좌, 법인 계좌 등 다양한 사유를 대지만, 명의 불일치는 분쟁에서 불리해질 수 있습니다. 입금 전 반드시 근거를 문장으로 남기고, 가능하면 임대인 명의 계좌로 정리하는 게 안전합니다.
2-6. 계약서 원본을 주지 않거나 사본만 주려 한다
계약서 원본 확보가 어려우면 확정일자 등 절차가 꼬일 수 있습니다. “원본은 내가 보관할게”라는 말이 나오면 멈추고 원본 제공을 조건으로 걸어야 합니다.
2-7. 등기부등본 확인을 꺼리거나 막는다
등기부등본은 기본 확인 자료입니다. “볼 필요 없다”는 태도는 위험합니다. 계약 직전 발급본으로 소유자/갑구/을구를 확인하세요.
2-8. 갑구에 압류·가압류·가처분·경매 관련 문구가 있다
소유자의 채무 문제나 권리 제한이 있을 수 있습니다. 의미를 확인하지 않은 채 계약을 진행하면 보증금 회수에 리스크가 커질 수 있어, 이 경우는 원칙적으로 추가 확인 전 진행을 멈추는 게 안전합니다.
2-9. 을구에 근저당이 많거나 채권최고액이 크다
근저당 자체가 곧 사기는 아니지만, 담보가 과도하거나 여러 건이면 위험도가 올라갑니다. 보증금 규모와 집 시세를 함께 보고, 필요하면 특약으로 권리변동 금지를 넣으세요.
2-10. ‘중개 없이 직거래만’ 고집하거나 중개사가 이상하다
직거래 자체가 불법은 아니지만, 서류 확인과 책임 소재가 약해질 수 있습니다. 중개사가 있더라도 계산 근거(복비, 거래금액)나 서류(확인설명서) 제공을 회피하면 점검이 필요합니다.
2-11. 관리비/옵션/하자 설명이 계속 바뀐다
“수도 포함이라더니 별도”, “에어컨 된다더니 고장”, “하자 없다더니 누수 흔적”처럼 말이 바뀌면 계약 후 비용이 임차인에게 넘어오기 쉽습니다. 포함 항목과 수리 책임은 특약으로 문장화해야 합니다.
2-12. 정상적인 신고·서류 절차(임대차 신고 등) 협조를 거부한다
전월세 신고(임대차 신고) 등 법령상 절차는 계약 형태/지역/금액에 따라 대상이 될 수 있습니다. “신고하면 곤란하다”는 태도는 사유 확인이 필요합니다. 협조 거부가 반복되면 중단을 고려하세요.
3. 계약 전 10분 체크리스트
- 등기부등본 발급일자가 계약일과 가까운가
- 소유자와 임대인이 일치하는가
- 갑구(압류/가압류/가처분/경매) 위험 문구가 없는가
- 을구(근저당) 존재 여부와 규모를 확인했는가
- 보증금 입금 계좌 명의가 임대인과 일치하는가
- 전입신고·확정일자 진행을 제한하지 않는가
- 관리비 포함 항목과 별도 항목이 문장으로 정리되는가
- 수리 책임(보일러/에어컨/도어락 등)이 특약으로 정리되는가
- 계약서 원본과 확인설명서 등 서류를 확보할 수 있는가
- 계약을 급하게 재촉하지 않고 ‘확인 후 진행’이 가능한가
4. 현장에서 바로 쓰는 거절 문구(복사해서 사용)
4-1. 등기 확인 후 진행하겠다는 문구
“등기부등본을 계약 직전 발급본으로 확인한 뒤 진행하겠습니다. 확인 후 다시 연락드릴게요.”
4-2. 전입신고/확정일자 제한 거절
“전입신고와 확정일자는 제게 필수라 제한 조건이면 계약 진행이 어렵습니다. 제한 없이 진행 가능한 경우에만 계약하겠습니다.”
4-3. 계좌 명의 불일치 거절
“보증금은 계약서 임대인 명의 계좌로만 입금하겠습니다. 명의가 다르면 계약 진행이 어렵습니다.”
4-4. 계약서 원본 미제공 거절
“계약서 원본은 제가 보관해야 해서, 원본 제공이 가능한 경우에만 진행하겠습니다.”
4-5. 시간 압박 차단 문구
“큰 금액이라 오늘 결정은 어렵습니다. 확인해야 할 자료를 먼저 보고, 확인되면 그때 계약하겠습니다.”
4-6. 특약 반영 요구 문구
“구두 합의는 분쟁이 생길 수 있어, 관리비 포함 항목/수리 책임/권리변동 금지는 특약으로 넣고 진행하겠습니다.”
5. 이미 계약금을 넣었는데 의심 신호가 보일 때
- 의심되는 지점을 메시지로 정리해 “확인 요청”을 남깁니다(등기, 계좌 명의, 전입/확정일자 제한 등).
- 조건 불일치가 명확하면 계약 해제 및 반환 협의를 시도하고, 합의가 어렵다면 서면 절차(내용증명 등)를 검토합니다.
- 추가 입금(잔금)은 확인이 끝날 때까지 유보하는 게 안전합니다.
6. 마무리 요약
- 사기 예방은 감이 아니라 체크리스트로 합니다.
- 전입신고·확정일자 제한, 소유자 불일치, 계좌 명의 불일치, 등기 위험 문구는 특히 강한 위험 신호입니다.
- 확인 불가/협조 거부가 반복되면 “중단”이 손해를 줄이는 선택일 수 있습니다.
*본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 계약의 위험도 및 법적 판단은 등기 상태, 계약 조건, 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금이 크거나 위험 신호가 확인되면 관련 기관 상담 또는 전문가 확인을 권장합니다.
다음 편 예고: 자취 계약금 돌려받는 법(계약 취소 사유 정리, 반환 요청 문구, 분쟁 단계별 대응)
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