자취 행정·서류·생활법률 시리즈 ④편
자취에서 가장 스트레스 받는 순간은 퇴거할 때입니다. “청소비가 더 나왔어요”, “도배 해야겠는데요”, “보증금은 다음 달에 줄게요” 같은 말이 나오면, 내 돈이 내 돈 같지 않죠.
보증금 반환은 감정 싸움이 아니라 기록과 절차의 문제입니다. 이 글은 퇴거 정산부터 원상복구 범위, 보증금 지연 시 내용증명까지 “실제로 도움이 되는 순서”로 정리했습니다.
1. 퇴거 30일 전부터 해야 하는 통보와 기록
1-1. 계약 해지(퇴거) 의사는 ‘문자/메신저’로 남기기
전화로만 말하면 나중에 “그때 그런 말 없었는데요?”가 쉽게 나옵니다. 퇴거 날짜, 열쇠 반납일, 정산 방식은 문자나 메신저로 남겨두세요.
- 권장: “퇴거 예정일(날짜) / 보증금 반환 계좌 / 집 점검 가능 시간대”까지 한 번에 전달
- 대화 캡처는 날짜가 보이게 저장
1-2. 퇴거 전 점검(집주인/부동산) 일정 잡기
퇴거 당일에 처음 점검하면 정산이 늘어지기 쉽습니다. 가능하면 퇴거 1~2주 전에 1차 점검을 하고, “수리/청소가 필요한 항목”을 미리 확정해두는 게 유리합니다.
2. 퇴거 정산이 꼬이는 이유: ‘원상복구’가 애매해서
원상복구는 한 문장으로 말하면 입주 당시 상태로 돌려놓는 것입니다. 중요한 포인트는 “모든 걸 새것처럼”이 아니라, 통상적 사용으로 생기는 마모는 임차인 책임이 아닐 수 있다는 점입니다. 다만 실제 책임 범위는 계약서 특약, 훼손 정도, 주택 상태 등에 따라 달라질 수 있어요.
2-1. 퇴거 분쟁을 줄이는 가장 강력한 자료
- 입주 당일 사진/영상(벽지, 바닥, 싱크대, 화장실, 창틀 곰팡이, 가전 작동)
- 하자 통지 기록(누수, 곰팡이, 보일러/에어컨 고장 등)
- 수리 약속 대화 기록(“집주인이 처리하기로 함” 같은 문장)
3. 원상복구에서 자취생이 자주 당하는 항목과 대응
3-1. “도배비 전액” 요구
- 단순 생활 오염이나 일반적인 변색은 통상 마모로 다툼이 생길 수 있습니다.
- 반대로 담배, 심한 훼손, 물 번짐 등 명확한 손상이면 임차인 부담으로 정산될 가능성이 커집니다.
- 대응 팁: “훼손 부위 사진 + 견적 근거 + 부분 보수 가능 여부”를 요청하세요.
3-2. “청소비는 무조건” 요구
- 계약서 특약에 청소비가 명시되어 있는지 먼저 확인합니다.
- 특약이 없다면, 청소비를 어떤 근거로 산정하는지(업체 견적/영수증)를 요청하세요.
3-3. “실리콘/배수구/곰팡이” 비용
- 곰팡이는 구조(환기, 결로, 누수) 문제인지, 관리 문제인지로 다툼이 생깁니다.
- 입주 초부터 있던 흔적이 있다면 사진/통지 기록이 핵심 증거가 됩니다.
3-4. “가전 고장 수리비” 청구
- 자연 고장/노후인지, 과실인지가 포인트입니다.
- 가능하면 기사 소견(점검 내용)이나 수리 내역서 등 근거를 요청하세요.
4. 퇴거 당일 체크리스트
4-1. 사진/영상은 ‘전체 → 세부’ 순서로
- 집 전체를 한 번에 촬영(현관부터 방, 주방, 화장실까지 끊김 없이)
- 하자/오염 의심 부위는 클로즈업
- 촬영 파일명에 날짜를 넣어 보관
4-2. 계량기/공과금 정산 증거 남기기
- 전기/가스/수도 계량기 수치 촬영
- 관리비/공과금 미납 여부 확인
4-3. 열쇠 반납과 보증금 반환 날짜를 ‘문장’으로 확정
열쇠를 넘겼는데 반환 날짜가 구두로만 남으면 지연되기 쉽습니다. “언제까지, 어떤 계좌로, 얼마를”을 메시지로 남기세요.
5. 보증금 반환이 지연될 때 대응 순서
상황이 꼬일수록 중요한 건 “세게 말하기”가 아니라 단계적으로 기록을 쌓는 것입니다.
5-1. 1단계: 정산 내역과 반환 예정일을 서면으로 요청
- 정산 항목별 금액, 산정 근거(견적/영수증), 반환 예정일을 요청
- 기한을 짧게 제시(예: “○월 ○일까지 회신 부탁드립니다”)
5-2. 2단계: 반환 촉구 메시지(기한 재설정)
- “기한 내 미이행 시 서면 절차 진행”을 예고
- 감정 표현보다 날짜/금액/요청사항을 반복
5-3. 3단계: 내용증명 발송(공식 통지)
내용증명은 “상대가 받았고, 어떤 내용을 통지했는지”를 증명하는 방식입니다. 실제 분쟁으로 가기 전에 압박이 되기도 하고, 이후 절차에서 기록으로도 유용합니다.
5-4. 4단계: 임차권등기명령 등 추가 절차 검토
이사를 나가야 하는데 보증금이 안 나오는 경우, 상황에 따라 임차권등기명령 같은 제도를 검토하기도 합니다. 다만 요건과 서류가 필요하니, 관련 기관 상담이나 전문가 확인을 권장합니다.
6. 바로 복사해서 쓰는 메시지 문구
6-1. 퇴거 통보 문구
“안녕하세요. 계약 관련하여 퇴거 예정일은 ○년 ○월 ○일입니다. 퇴거 점검 가능한 일정(예: 평일 19~21시/주말 오후)을 알려주시면 맞추겠습니다. 보증금 반환 계좌는 ○○은행 ○○○-○○○-○○○○(예금주 ○○)입니다.”
6-2. 정산 내역 요청 문구
“퇴거 정산과 관련해 공제 항목이 있다면 항목별 금액과 산정 근거(견적서/영수증)를 공유 부탁드립니다. 보증금 반환 예정일도 함께 안내 부탁드립니다.”
6-3. 보증금 반환 촉구 문구(기한 포함)
“보증금 반환과 관련해 ○월 ○일까지 반환 일정 및 정산 내역 회신 부탁드립니다. 기한 내 미회신 또는 미반환 시 기록 보존을 위해 서면 절차(내용증명 등)를 진행하겠습니다.”
7. 마무리 요약
- 퇴거는 ‘말’이 아니라 ‘기록’이 승부를 가릅니다.
- 원상복구는 입주 당시 상태가 기준이므로 입주/퇴거 사진이 핵심입니다.
- 보증금이 지연되면 정산 근거 요청 → 기한 설정 → 내용증명 순으로 단계적으로 대응하세요.
*본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 분쟁의 결론은 계약서 특약, 주택 상태, 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 금액이 크거나 갈등이 심한 경우 관련 기관 상담 또는 전문가 도움을 권장합니다.
다음 편 예고: 전세계약·월세계약 전에 등기부등본 보는 법(근저당, 가압류, 위험신호 체크)
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