자취 행정·서류·생활법률 시리즈 ⑤편
원룸 계약에서 “등기부등본은 한 번쯤 봐야 한다”는 말을 많이 듣지만, 막상 펼쳐보면 갑구/을구부터 낯설어서 그냥 넘기는 경우가 많습니다. 그런데 보증금을 지키는 데서 등기부등본은 선택이 아니라 기본입니다. 이유는 단순합니다. 집 상태나 옵션은 눈으로 보이지만, 집의 권리관계(담보, 압류, 소유자)는 등기부등본에만 남기 때문입니다.
이번 글에서는 자취생이 계약 전에 반드시 확인해야 할 항목을 “어디를 봐야 하는지 → 무엇이 위험한지 → 계약서에 어떻게 반영하는지” 순서로 정리합니다.
1. 등기부등본은 언제 떼야 가장 안전할까
1-1. 계약서 쓰기 직전 1회
집을 보고 마음이 정해졌다면, 계약서 작성 직전에 등기부등본을 떼서 소유자와 권리관계를 확인하는 게 기본입니다. 오래된 등본을 들고 가면, 그 사이에 근저당이 추가되는 등 변동이 생겼을 수 있습니다.
1-2. 잔금(입금) 직전 1회 재확인
계약서 작성 후 잔금일(보증금 큰 금액 입금일) 직전에 한 번 더 확인하는 게 안전합니다. 계약과 잔금 사이에 권리관계가 바뀌는 경우를 막기 위한 단계입니다.
1-3. 가장 먼저 보는 곳은 ‘발급일자’
등기부등본은 “현재 시점의 스냅샷”입니다. 상단의 발급일자(열람일자)를 보고, 계약/잔금일과 최대한 가깝게 맞추는 게 중요합니다.
2. 등기부등본 발급 방법과 준비
2-1. 어디서 발급하나
- 온라인 열람/발급(인터넷등기 관련 서비스)
- 주민센터/무인발급기(지역에 따라 가능 범위가 다를 수 있음)
2-2. 주소 입력 실수 주의
원룸은 주소 표기가 여러 방식(도로명/지번/건물명/호수)으로 섞여 있어 오타가 잦습니다. 등본의 부동산 표시는 대체로 지번 중심인 경우가 많아, 계약서의 주소와 동일한 대상이 맞는지 “표제부”에서 먼저 확인해야 합니다.
3. 등기부등본 구성: 자취생은 이 3칸만 알면 된다
3-1. 표제부: “이 등본이 어떤 집인지” 확인
- 건물 종류(집합건물 여부), 면적, 층/호 정보 등 기본 표시
- 내가 계약하려는 호수/주소와 일치하는지 확인
3-2. 갑구: “소유권과 소유권에 붙은 위험”
- 소유자(집주인) 이름
- 압류, 가압류, 가처분, 경매 관련 기재 등
- 신탁 등 특이 권리관계
3-3. 을구: “담보(대출) 등 돈 문제”
- 근저당권, 전세권, 질권 등 담보 권리
- 채권최고액, 권리자(금융기관 등), 설정일자
4. 계약 전에 걸러야 할 위험신호 체크리스트
4-1. 소유자와 임대인이 다르다
- 등기부등본의 소유자와 계약서의 임대인(돈 받는 사람)이 다르면 반드시 이유를 확인해야 합니다.
- 대리 계약이라면 위임관계, 대리인 신분, 권한 범위를 서류로 확인하고 기록을 남기는 게 안전합니다.
- 공동소유(여러 명 소유)인 경우 동의 범위가 중요할 수 있어, 계약 진행 전에 확인이 필요합니다.
4-2. 을구에 근저당권이 있다
근저당권은 흔히 말하는 “집 대출”과 연결되는 담보입니다. 근저당이 있다는 사실 자체가 무조건 위험은 아니지만, 보증금 규모와 집 시세, 선순위 담보 규모를 함께 봐야 합니다.
- 확인 포인트: 권리자(은행 등), 설정일자, 채권최고액, 근저당 건수
- 주의 포인트: 근저당이 여러 건이거나, 최근에 추가 설정된 흔적이 있는 경우
4-3. 갑구에 가압류/압류/가처분이 있다
- 가압류/압류는 소유자의 채무 문제로 집이 묶인 상태일 수 있습니다.
- 가처분은 처분(매매/임대 등)에 제한이 걸릴 수 있는 성격이라 계약 진행 전에 의미를 확인하는 게 안전합니다.
- 경매 관련 문구가 보이면 계약을 중단하고 추가 확인이 필요합니다.
4-4. 신탁 등기가 있다
신탁 등기는 단순히 “집주인이 임대한다”로 끝나지 않고, 수탁자(신탁회사 등) 권한이 얽혀 있을 수 있습니다. 이 경우 임대 권한과 보증금 수령 권한이 누구에게 있는지 확인이 중요합니다. 절차와 요건이 복잡할 수 있어, 계약 전 반드시 확인하고 모르면 전문가/기관 상담을 권장합니다.
4-5. 임차권등기나 전세권 등 선순위 권리가 보인다
- 이미 다른 임차인의 권리가 등기되어 있다면, 내 보증금 순위나 회수에 영향을 줄 수 있습니다.
- 권리의 종류와 순위는 상황에 따라 달라지므로, 확인 없이 계약을 진행하는 것은 위험합니다.
5. “내 보증금이 안전한지” 빠르게 판단하는 현실 기준
자취생이 실전에서 할 수 있는 가장 현실적인 프레임은 다음과 같습니다.
- 등기부등본에 있는 선순위 권리(담보 등) 규모가 크고
- 집의 시세(주변 거래가격) 대비 보증금이 과도하면
- 문제가 생겼을 때 보증금 회수가 어려워질 가능성이 커집니다.
정확한 판단은 시세 확인과 선순위 권리 분석이 함께 필요합니다. 최소한 계약 전에는 “이 집의 대략적인 시세”와 “등기상 담보(근저당 등) 존재 여부”를 같이 보세요. 시세는 한 곳만 보지 말고 여러 근거(유사 매물, 실거래 자료, 주변 중개사 의견)를 교차 확인하는 게 좋습니다.
6. 등기 확인 내용을 계약서에 반영하는 방법
등기부등본에서 확인한 내용을 계약서 특약으로 묶어두면, ‘말’이 아니라 ‘문장’으로 안전장치를 만들 수 있습니다. 아래 예시 중 필요한 문장만 골라 상황에 맞게 수정해 사용하세요.
6-1. 잔금일 기준 권리관계 유지/변경 금지
- “임대인은 잔금일(보증금 지급일) 기준 등기부등본상 권리관계에 변동(근저당 설정, 압류, 가압류 등)이 발생하지 않도록 한다. 변동 발생 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금 및 기지급금을 반환한다.”
6-2. 선순위 담보 말소 조건(해당 시)
- “임대인은 잔금일 이전까지 등기부등본상 ○○권리(근저당 등)를 말소한다. 말소 확인 전에는 잔금을 지급하지 않는다.”
6-3. 전입신고/확정일자 협조
- “임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여에 필요한 서류 제공에 협조한다.”
7. 현장에서 바로 써먹는 질문 8개
- 등기부등본상 소유자와 계약 임대인이 동일한가요?
- 대리 계약이라면 위임 범위와 보증금 수령 권한이 확인되나요?
- 을구 근저당이 있다면 채권최고액과 설정일자는 어떻게 되나요?
- 잔금일 전후로 근저당 추가 설정 계획이 있나요?
- 압류/가압류/가처분 등 갑구 기재가 있나요? 있다면 현재 상태가 어떻게 되나요?
- 보증금은 누구 계좌로 입금하나요? 소유자와 일치하나요?
- 특약에 “잔금일 권리변동 금지”를 넣어도 될까요?
- 잔금일 직전 등기부등본 재확인을 같이 진행해도 될까요?
8. 최종 체크리스트
- 발급일자가 계약/잔금일과 가깝다.
- 표제부의 대상(주소/호수)이 내가 계약할 집과 일치한다.
- 갑구의 소유자가 계약 임대인과 일치한다.
- 갑구에 압류/가압류/가처분/경매 관련 위험신호가 없다(또는 의미를 확인했다).
- 을구의 근저당 등 담보가 있다면 규모와 이유를 확인했고, 필요하면 특약에 반영했다.
- 잔금일 직전 등기부등본을 재확인하기로 했다.
*본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 권리관계의 법적 해석과 보증금 회수 가능성은 주택 유형, 계약 조건, 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 위험 신호가 보이거나 보증금이 큰 경우에는 관련 기관 상담 또는 전문가 확인을 권장합니다.
다음 편 예고: 전세·월세 계약 당일 체크리스트(계약금 입금 전 확인, 서류 보관, 안전한 결제 기록 남기는 법)
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