자취 행정·서류·생활법률 시리즈 ⑥편
전세·월세 계약은 ‘계약서에 사인하는 순간’보다, 사실은 계약금이 이체되는 순간부터 되돌리기 어려워집니다. 그래서 계약 당일에는 감으로 진행하지 말고, 체크리스트대로 순서만 지켜도 실수를 크게 줄일 수 있어요.
이 글은 계약금 입금 전 확인 → 계약서 작성 중 확인 → 계약 직후 보관 → 입주 직후 할 일까지, 자취생 기준으로 딱 필요한 것만 정리했습니다.
1. 계약금 입금 전에 확인할 것
1-1. 임대인(집주인) 신원과 계좌 명의
- 계약서의 임대인 성명과 입금 계좌 명의가 일치하는지 확인합니다.
- 명의가 다르면 “왜 다른지”를 설명으로 끝내지 말고 문장(메신저)으로 남겨두는 편이 안전합니다.
1-2. 등기부등본 발급일자와 권리관계
- 등기부등본은 계약 직전 날짜로 다시 확인하는 게 기본입니다.
- 소유자 일치 여부, 갑구(압류/가압류/가처분 등), 을구(근저당 등)를 빠르게 체크합니다.
1-3. 대리 계약이면 “위임”을 문서로 확인
- 대리인이 나온 경우, 위임장 등 권한을 확인하고 “보증금 수령 권한”이 있는지까지 확인합니다.
- 서류가 불충분하면 계약금 입금은 미루는 게 안전합니다.
1-4. 중개대상물 확인설명서(설명서) 받기
- 중개사는 보통 중요한 내용을 확인설명서로 안내합니다.
- 면적, 보증금/월세, 관리비, 권리관계 관련 설명이 맞는지 확인하고 보관하세요.
2. 계약서 작성 중 반드시 확인할 것
2-1. 주소(동·호수)와 계약 기간
- 동·호수, 층, 건물명 오타가 없는지 확인합니다.
- 계약 시작일/종료일, 입주일(열쇠 수령일)도 함께 확인합니다.
2-2. 보증금·월세·납부일·입금 계좌
- 금액만 보지 말고 “매월 납부일”이 명확한지 확인합니다.
- 입금 계좌는 계약서에 적힌 내용과 실제 입금 계좌가 동일해야 합니다.
2-3. 관리비는 ‘포함 항목’까지 문장으로
- 관리비가 있다면 “무엇이 포함인지”를 항목으로 적어야 분쟁이 줄어듭니다.
- 전기/가스/수도 중 무엇이 별도인지도 문장으로 확인합니다.
2-4. 옵션 목록과 수리 책임
- 냉장고, 세탁기, 에어컨 등 옵션은 목록으로 남기고, 고장 시 책임(임대인/임차인)을 특약으로 정리합니다.
2-5. 중도해지와 퇴거 정산(원상복구) 범위
- 중도해지 시 공실 기간 부담, 중개수수료 부담, 집 보여주기 협조 범위를 특약으로 정리하면 손해를 줄일 수 있습니다.
- 원상복구는 “입주 당시 상태 기준”이라는 문장을 넣어두면 분쟁이 줄어듭니다.
3. 계약서 특약에 넣기 좋은 안전 문장 예시
아래 문장은 상황에 맞게 조정해서 사용하세요. 핵심은 ‘책임 주체’와 ‘기준’을 문장으로 고정하는 것입니다.
3-1. 잔금일 전 권리변동 금지
- “임대인은 잔금일(보증금 지급일) 기준 등기부등본상 권리관계에 변동(근저당 설정, 압류, 가압류 등)이 발생하지 않도록 한다. 변동 발생 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금 및 기지급금을 반환한다.”
3-2. 전입신고 및 확정일자 협조
- “임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여에 필요한 서류 제공에 협조한다.”
3-3. 관리비 포함 항목 명확화
- “관리비 ○만원에는 (예: 수도/인터넷/공용전기/공용청소)이 포함되며, 그 외 항목은 별도 청구하지 않는다. 전기 및 가스요금은 임차인이 별도 납부한다.”
3-4. 수리 책임(자연 고장/노후)
- “보일러/에어컨/수전/도어락 등 주요 시설의 자연 고장 및 노후로 인한 수리 비용은 임대인이 부담한다. 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다.”
4. 계약 직후 바로 해야 하는 서류 보관 루틴
4-1. 반드시 챙길 것 5가지
- 임대차계약서 원본 또는 원본 수준의 사본(전 페이지)
- 중개대상물 확인설명서
- 등기부등본(계약 직전 발급본)
- 계약금/잔금 이체 내역(캡처)
- 중개수수료 영수증(또는 현금영수증)
4-2. 파일명 규칙(추천)
- 2026-02_임대차계약서_주소_내이름.pdf
- 2026-02_등기부등본_계약직전.pdf
- 2026-02_확인설명서.pdf
- 2026-02_계약금이체_캡처.png
- 2026-02_복비영수증.png
5. 입주 직후(첫날) 해야 하는 6가지
5-1. 하자/옵션 상태 촬영
- 집 전체 동선 영상 1개 + 하자 부위 사진 클로즈업을 남깁니다.
- 에어컨, 보일러 온수, 수도 누수, 도어락 작동은 꼭 확인합니다.
5-2. 하자 발견 시 통지는 ‘메시지’로
- 발견 즉시 “사진 + 간단 설명 + 조치 요청”을 메시지로 남겨두면 퇴거 정산 때 유리합니다.
5-3. 전입신고와 확정일자 처리
- 입주 후 가능한 빨리 전입신고를 하고, 필요하면 확정일자까지 함께 진행합니다.
5-4. 공과금 계량기 수치 확인
- 입주 당일 전기/가스/수도 계량기 수치를 촬영해 두면 추후 정산이 편합니다.
6. 계약금 입금 전 마지막 10초 체크
- 입금 계좌 명의가 계약서 임대인과 일치하는가
- 계약서 주소(동·호수) 오타가 없는가
- 관리비 포함 항목이 문장으로 남아 있는가
- 수리 책임과 중도해지 기준이 특약으로 정리되어 있는가
- 등기부등본 발급일자가 계약일과 가까운가
7. 마무리 요약
- 계약 당일 핵심은 “사인”보다 “입금 전 확인”입니다.
- 관리비 포함 항목, 수리 책임, 중도해지 규칙은 특약으로 문장화해야 안전합니다.
- 계약 직후 서류 5종 세트와 이체 캡처만 잘 보관해도 분쟁이 크게 줄어듭니다.
*본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 실제 분쟁의 결론은 계약서 특약, 주택 유형, 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금이 크거나 등기상 위험 신호가 있는 경우 관련 기관 상담 또는 전문가 확인을 권장합니다.
다음 편 예고: 전입신고·확정일자 이후 꼭 해야 하는 것(임대차 신고, 서류 정리, 주소 변경 체크리스트)
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