자취 행정·서류·생활법률 시리즈 ⑮편
원룸 계약을 하다 보면 계약금(보통 보증금의 일부)을 넣었는데, 갑자기 상황이 바뀌거나 계약 내용이 달라져서 “계약금을 돌려받을 수 있나?”가 가장 큰 고민이 됩니다. 이때 중요한 건 감정이 아니라, 내 계약금이 어떤 성격인지(해약금인지, 단순 선지급인지)와 ‘취소 사유를 기록으로 고정’하는 것입니다.
이번 글은 계약금을 돌려받고 싶을 때 자취생이 현실적으로 따라갈 수 있는 절차를 “가능성 판단 → 요청 문구 → 기한 설정 → 내용증명” 순서로 정리합니다.
1. 먼저 확인할 것: 내 계약금은 어떤 성격인가
1-1. 계약서에 ‘계약금’과 ‘해약(해제) 규정’이 있는지
- 계약서(또는 특약)에 “계약금은 해약금으로 한다” 또는 “해지 시 계약금 반환 불가” 같은 문구가 있는지 확인합니다.
- 계약금이 해약금 성격으로 정리돼 있으면, 임차인이 단순 변심으로 취소할 때 계약금을 포기하는 방식으로 정리되는 경우가 많습니다.
- 반대로 임대인 측이 일방적으로 취소하거나 약속을 어기면 반환(또는 그 이상) 문제가 될 수 있어, ‘누가 계약을 깨는지’가 핵심이 됩니다.
1-2. 아직 “이행(실행)”이 시작됐는지
- 잔금 지급, 입주(점유), 열쇠 인도, 공사 진행 등 이행이 시작된 상태인지가 중요 포인트가 될 수 있습니다.
- 이행이 시작되면 취소/해제 방식이 더 복잡해질 수 있어, 빠르게 정리하는 게 유리합니다.
2. 계약금 반환 가능성이 커지는 대표 상황
아래는 일반적으로 ‘단순 변심’보다 반환 주장에 힘이 실리는 케이스들입니다. 중요한 건 “사실관계”를 메시지와 자료로 남기는 것입니다.
2-1. 계약 내용과 다른 사실이 나중에 드러난 경우
- 등기부등본 소유자 불일치, 권리관계(근저당/압류 등) 중요한 정보 미고지
- 전입신고/확정일자 제한 요구가 뒤늦게 등장
- 관리비 포함 항목/옵션/하자(누수 등) 설명이 계약 전과 다름
2-2. 임대인 측이 약속한 조건을 지키지 않는 경우
- 입주일/열쇠 인도 불가
- 필수 수리(보일러/누수 등) 약속 불이행
- 특약 반영 합의 후 번복
2-3. 계약 상대/권한이 불명확한 경우
- 대리 계약인데 위임/권한 증빙이 불충분
- 보증금 입금 계좌 명의가 임대인과 다르고 합리적 근거 제시가 안 됨
*반환 가능성은 계약서 문구, 증빙, 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
3. 단순 변심으로 취소하고 싶다면 현실적으로 이렇게 접근
3-1. “변심”은 협상 영역이다
- 단순 변심은 법리보다 협상으로 풀리는 경우가 많습니다.
- 이때는 “빠른 취소(시간 손해 최소화)”, “새 임차인 구해주기 협조”, “광고/중개 비용 일부 부담” 같은 제안을 패키지로 내는 방식이 현실적입니다.
3-2. 중개사(부동산)의 역할을 활용
- 중개사가 있는 계약이라면, 임대인-임차인 사이를 중개사가 조정하는 케이스가 많습니다.
- 대화는 “정리된 문장”으로 보내고, 통화 후엔 메시지로 합의 내용을 재확인하세요.
4. 계약금 반환 요청 전 준비물(이 5개는 꼭 모으기)
- 임대차계약서(특약 포함) 사진 또는 PDF
- 계약금 이체 내역(캡처)
- 등기부등본(계약 직전 발급본이 있으면 더 좋음)
- 문제 사유 증거(하자 사진/영상, 대화 캡처, 공지/광고 캡처 등)
- 통화 내용 요약 메모(언제, 누구와, 어떤 말 했는지)
5. 단계별 대응 순서(현실적인 루트)
5-1. 1단계: 메시지로 사유와 요청을 ‘한 문장’으로 고정
- 핵심은 “취소 사유 + 반환 요청 + 기한”을 한 번에 보내는 것입니다.
5-2. 2단계: 중개사 포함 3자 대화로 합의안 제시
- 단순 변심이면 협상안을, 임대인 귀책이면 ‘조건 불일치’를 중심으로 정리합니다.
5-3. 3단계: 기한 내 미응답/거부 시 내용증명(서면 통지)
- 내용증명은 “이런 내용으로, 언제 통지했다”를 남기는 장치입니다.
- 상대가 계속 미루면 내용증명만으로도 협상이 다시 열리는 경우가 있습니다.
5-4. 4단계: 분쟁 조정/상담 채널 활용
- 지자체 상담, 분쟁조정 제도 등 공적 절차를 검토합니다.
- 금액이 크면 전문가 상담도 함께 고려하는 편이 안전합니다.
6. 바로 복사해서 쓰는 요청 문구
6-1. 계약 취소 및 계약금 반환 요청(기본형)
“안녕하세요. ○월 ○일 체결한 임대차 계약과 관련하여 계약 취소를 요청드립니다. (사유: ○○)로 계약 진행이 어렵습니다. 계약금 ○○원은 ○월 ○일까지 아래 계좌로 반환 부탁드립니다. 반환 계좌: ○○은행 ○○○-○○○-○○○○(예금주 ○○).”
6-2. 조건 불일치/미고지 사유가 있을 때(근거 제시형)
“안녕하세요. 계약 진행 전 안내받은 내용과 달리 (예: 전입신고/확정일자 제한 요구, 권리관계/옵션/관리비 항목 상이 등) 중요한 조건이 달라 계약을 유지하기 어렵습니다. 관련 내용은 메시지/자료로 보관 중입니다. 계약금 ○○원은 ○월 ○일까지 반환 부탁드립니다.”
6-3. 단순 변심이지만 협상안을 같이 내는 문구
“안녕하세요. 개인 사정으로 계약을 진행하기 어렵게 되었습니다. 최대한 빠르게 정리되도록 (예: 집 보여주기 협조/새 임차인 구하기 협조/광고 비용 일부 부담 등) 협조하겠습니다. 계약금 반환 조건을 협의 부탁드립니다.”
6-4. 기한 재설정 및 서면 절차 예고
“○월 ○일까지 계약금 반환 관련 회신이 없어 다시 요청드립니다. ○월 ○일까지 반환 일정 회신 또는 반환 부탁드립니다. 기한 내 미회신/미반환 시 기록 보존을 위해 내용증명 등 서면 절차를 진행하겠습니다.”
7. 내용증명에 꼭 들어가야 하는 핵심 항목
- 계약 정보: 계약일, 주소, 당사자(임대인/임차인), 계약금 액수
- 취소/해제 사유: 핵심 사실만 짧게(증거가 있는 형태로)
- 요청 사항: 계약금 반환 요구
- 기한: “○년 ○월 ○일까지”처럼 날짜 명확히
- 반환 계좌 정보
8. 마무리 요약
- 계약금 반환은 “내 계약금 성격(해약금 여부) + 취소 사유 증빙”이 핵심입니다.
- 메시지로 사유/요청/기한을 먼저 고정하고, 합의가 안 되면 내용증명으로 단계적으로 갑니다.
- 단순 변심은 협상으로 풀리는 경우가 많아, 협조안(집 보여주기/새 임차인 협조 등)을 같이 제시하면 해결 확률이 올라갑니다.
*본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 계약금 반환 가능 여부와 해제 효과는 계약서 문구, 이행 여부, 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금/계약금 규모가 크거나 분쟁이 예상되면 관련 기관 상담 또는 전문가 확인을 권장합니다.
다음 편 예고: 부동산(중개사) 설명과 계약 내용이 다를 때 대응법(확인설명서, 책임 범위, 환불/조정 요청 문구)
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