자취 행정·서류·생활법률 시리즈 ⑨편
자취 계약은 “만기 되면 알아서 끝나겠지” 했다가 손해를 보는 경우가 많습니다. 갱신을 할 건지, 이사를 나갈 건지, 언제 어떻게 통보해야 하는지에 따라 보증금 반환 일정과 다음 집 계약까지 전부 꼬일 수 있어요.
이번 글은 월세·전세 모두에 공통으로 적용되는 흐름을 기준으로, 계약 만료 전부터 해지까지의 실전 체크리스트와 바로 복사해서 쓸 수 있는 통보 문구를 정리합니다. (법령과 제도는 변경될 수 있으니, 중요한 계약은 최신 기준도 함께 확인하세요.)
1. 먼저 구분해야 할 3가지 용어
1-1. 재계약
기존 계약을 끝내고 새 계약서를 다시 쓰는 형태입니다. 조건(보증금/월세/기간/특약)이 바뀌는 경우가 많고, 서류도 새로 정리하는 편이 안전합니다.
1-2. 갱신(합의 갱신)
기존 계약을 연장하되, 임대인과 임차인이 조건을 합의해서 연장하는 방식입니다. 합의 내용은 메시지로만 남기지 말고 가능하면 계약서 또는 특약 형태로 문장화하는 게 좋습니다.
1-3. 묵시적 갱신
만료가 다가오는데도 양쪽이 갱신 거절 또는 조건 변경 의사를 기간 내에 명확히 통지하지 않아, 기존과 같은 조건으로 자동 연장되는 상황을 말합니다. 이 상태는 “편해 보이지만” 해지 타이밍과 보증금 반환 흐름에서 변수가 생길 수 있어 주의가 필요합니다.
2. 만료 전 일정표로 보면 실수가 줄어든다
2-1. 만료 2~6개월 전
- 이사를 갈지, 갱신할지 1차 결정을 합니다.
- 갱신을 원하면 임대인에게 “갱신 의사”를 메시지로 먼저 던져 반응을 확인합니다.
- 이사를 원하면 새로운 집 탐색을 시작하고, 현재 집의 퇴거 통보 시점을 계산합니다.
2-2. 만료 2개월 전 전후
- 계약갱신청구권(해당되는 경우) 행사나 갱신 거절 통지 등 ‘기한’이 걸리는 절차가 겹치는 구간입니다.
- 가장 안전한 방법은, 만료가 가까워질수록 전화가 아니라 메시지로 의사를 확정하고 캡처를 남기는 것입니다.
2-3. 만료 1개월 전~만료일
- 퇴거가 확정이면 집 점검 일정, 열쇠 반납, 정산 방식, 보증금 반환 날짜를 문장으로 확정합니다.
- 갱신이 확정이면 변경 조건(임대료, 관리비, 기간, 특약)을 문서로 정리합니다.
3. 계약갱신청구권을 쓰는 경우 체크할 것
계약갱신청구권은 요건을 충족하는 임차인이 계약 연장을 요구할 수 있는 제도입니다. 다만 예외(임대인의 실거주 등), 적용 범위, 행사 기한 등은 상황과 법령에 따라 달라질 수 있습니다.
3-1. 현실적으로 자취생이 확인할 포인트
- 내 계약이 주택임대차보호법 적용 대상인지(주택 유형/계약 형태 등)
- 내가 갱신을 요구할 수 있는 기간이 남아 있는지
- 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있는지(있는지 여부는 사실관계에 따라 다름)
3-2. 가장 중요한 건 ‘통지 기록’
갱신 요구나 거절은 나중에 다툼이 생기면 “언제, 어떤 내용으로 통지했는지”가 핵심이 됩니다. 메시지로 보내고 캡처를 남기세요.
4. 해지(퇴거) 통보는 이렇게 하면 안전하다
4-1. 통보는 전화보다 메시지
- 퇴거 예정일, 점검 가능 일정, 보증금 반환 계좌를 한 번에 적습니다.
- ‘읽음’ 표시가 있으면 캡처해 두세요.
4-2. 집주인이 “새 세입자 구해오면 보내줄게요”라고 할 때
- 중도해지인지, 만기퇴거인지에 따라 부담 범위가 달라질 수 있습니다.
- 만기퇴거라면 “만기일 기준 반환”을 문장으로 확인하는 게 중요합니다.
- 중도해지라면 계약서 특약(중개수수료, 공실 부담, 집 보여주기 협조 범위)을 다시 확인하고, 합의 내용을 메시지로 남겨야 합니다.
4-3. 묵시적 갱신 상태라면
묵시적 갱신이 되면 임차인이 해지 통보를 할 수 있고, 통보 후 일정 기간이 지나 효력이 발생하는 구조로 운영되는 경우가 많습니다. 이 부분은 시기와 요건이 중요하니, 내 계약이 묵시적 갱신인지부터 먼저 확인하고 진행하는 게 안전합니다.
5. 갱신/해지 때 같이 챙기면 좋은 실무 5가지
5-1. 조건 변경은 ‘문장화’
- 월세 인상, 관리비 항목, 옵션 수리 책임 같은 건 구두 합의가 가장 위험합니다.
- 최소한 메시지로 “합의된 최종 조건”을 한 번 더 확인해 두세요.
5-2. 보증금 반환 날짜를 미리 확정
- 퇴거일, 열쇠 반납일, 보증금 반환일을 분리해서 문장으로 남기면 지연을 줄일 수 있습니다.
5-3. 집 점검은 퇴거 전에 1회, 퇴거 당일 1회
- 미리 점검하면 원상복구/청소비 분쟁이 줄어듭니다.
5-4. 이체는 기록이 남는 방식으로
- 월세/보증금 관련 금액은 계좌이체로 남기는 편이 안전합니다.
5-5. 전월세 신고(임대차 신고) 변경 여부
- 갱신으로 보증금/월세/기간이 바뀌면 신고 대상 변경 신고가 필요한 경우가 있을 수 있습니다.
- 대상 여부와 기한은 지역/조건에 따라 달라질 수 있으니 공식 안내를 확인하세요.
6. 바로 복사해서 쓰는 통보 문구
6-1. 만기 퇴거 통보
“안녕하세요. 임대차 계약 만료에 따라 ○년 ○월 ○일에 퇴거 예정입니다. 퇴거 전 점검 가능한 일정(예: 평일 19~21시/주말 오후)을 알려주시면 맞추겠습니다. 보증금 반환 계좌는 ○○은행 ○○○-○○○-○○○○(예금주 ○○)입니다.”
6-2. 갱신 의사 통보(조건 협의 시작)
“안녕하세요. 계약 만료가 다가와 갱신 여부를 확인드리고 싶습니다. 저는 현재 조건(또는 조정 조건: 보증금/월세 ○)으로 갱신 의사가 있습니다. 가능하신 방향과 일정 알려주시면 협의하겠습니다.”
6-3. 계약갱신청구권 행사 의사(기록용)
“안녕하세요. 계약 만료와 관련해 계약 갱신을 요청드립니다. 갱신 기간과 조건은 현행 계약을 기준으로 협의하고자 합니다. 회신 부탁드립니다.”
6-4. 보증금 반환 일정 확정 요청
“퇴거 및 열쇠 반납은 ○월 ○일로 진행 예정입니다. 보증금 반환 예정일과 공제 항목이 있다면 항목별 금액 및 산정 근거(견적/영수증)를 공유 부탁드립니다.”
6-5. 중도해지 협의(집 보여주기 포함)
“개인 사정으로 계약기간 중 해지를 협의드리고자 합니다. 새 임차인 모집 및 집 보여주기는 협조하겠습니다. 공실 기간 부담, 중개수수료 부담 주체, 퇴거 가능 시점에 대해 합의가 필요해 메시지로 정리 부탁드립니다.”
7. 마무리 요약
- 계약 갱신과 해지는 ‘언제 통보했는지’가 핵심이라, 전화보다 메시지 기록이 안전합니다.
- 만기 퇴거라면 퇴거일, 열쇠 반납, 보증금 반환일을 문장으로 확정해 두세요.
- 갱신이라면 변경 조건(임대료, 관리비, 기간, 특약)을 문서화해야 분쟁이 줄어듭니다.
*본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 갱신/해지의 법적 효과와 기한, 예외 사유는 계약 형태와 주택 유형, 최신 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금이 크거나 분쟁이 예상되면 관련 기관 상담 또는 전문가 확인을 권장합니다.
다음 편 예고: 자취 월세 연체·미납 대처법(연체 이자, 퇴거 요구, 협상 문구, 기록 남기는 법)
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