자취 행정·서류·생활법률 시리즈 ⑯편
원룸 계약에서 종종 생기는 문제가 “부동산에서 들은 말”과 “계약서에 적힌 내용”이 다르다는 겁니다. 계약할 때는 분명 관리비에 수도가 포함이라더니 고지서에는 별도 청구가 뜨고, 옵션 수리는 집주인이 해준다더니 막상 입주하니 임차인 부담이라고 하는 식이죠.
이런 상황에서 중요한 건 누구 말이 맞는지 말싸움을 하는 게 아니라, 증거가 되는 서류(특히 중개대상물 확인설명서)를 기준으로 정정하거나, 필요하면 계약 해제/조정 절차로 넘어가는 것입니다. 아래 순서대로만 하면 손해를 크게 줄일 수 있습니다.
1. 가장 먼저 해야 할 것: “다른 지점”을 한 문장으로 정리
설명과 계약이 다를 때는 감정적으로 길게 쓰기보다, 딱 3줄로 정리하면 대응이 쉬워집니다.
- 부동산 설명: “관리비에 수도 포함”
- 계약서/현실: “수도 별도 청구”
- 요청: “포함 기준으로 정정(특약) 또는 차액 조정 요청”
2. 기준이 되는 서류는 무엇인가
2-1. 중개대상물 확인설명서
중개사가 매물 상태, 거래 조건, 권리관계 등을 설명하고 확인했다는 취지의 문서입니다. 분쟁이 생기면 “중개사가 무엇을 설명했는지”를 판단할 때 중요한 자료가 됩니다. 계약서만큼이나 반드시 보관해야 합니다.
2-2. 임대차계약서(특약 포함)
결국 최종 합의는 계약서 문장으로 정리되는 경우가 많습니다. 그래서 설명과 다르면 “계약서 문장으로 고치기”가 1순위입니다.
2-3. 광고 캡처/문자·카톡/통화 메모
광고에 ‘수도 포함’이라고 되어 있거나, 중개사가 메시지로 안내했다면 그 자체가 중요한 근거가 됩니다. 통화만 했다면 통화 직후에 “방금 통화 내용 정리” 메시지를 보내 기록을 만드는 방식이 좋습니다.
2-4. 영수증/이체 내역
계약금, 중개수수료, 관리비 등 돈이 오간 기록은 반드시 캡처로 남기세요.
3. 시점별로 대응 방법이 달라진다
3-1. 계약서 서명/입금 전
- 가장 유리합니다. “정정(특약 반영) 없으면 계약 진행 불가”로 깔끔하게 정리할 수 있습니다.
- 이때는 구두로 다시 설명 듣지 말고, 특약 문구로 확정해달라고 요구하세요.
3-2. 계약금은 넣었지만 입주 전
- 추가 입금(잔금)은 유보하고, “설명과 계약 불일치”를 메시지로 고정한 뒤 정정 합의를 시도합니다.
- 정정이 불가하면 계약 해제/계약금 반환 협의로 넘어갈 근거를 쌓습니다.
3-3. 이미 입주한 뒤
- 관리비/수리비 같은 비용 문제는 “정산 방식”으로 조정하는 형태가 많습니다.
- 매달 반복되는 항목(수도, 인터넷 등)은 기준을 문장으로 다시 확정하고, 이미 낸 차액은 “차감/반영” 방식으로 요구하는 게 현실적입니다.
4. 가장 효과적인 해결 방식: “특약 추가(정정) 또는 합의서”
설명과 실제가 다를 때 가장 깔끔한 해결은, 계약서 특약란에 문장을 추가하거나, 별도의 합의서(서명 포함)로 정리하는 것입니다. 말로 “맞아요” 받아내는 것보다 훨씬 확실합니다.
4-1. 자주 쓰는 정정 특약 예시
- “관리비 ○만원에는 수도요금이 포함되며, 수도요금은 별도 청구하지 않는다.”
- “에어컨/보일러 등 옵션의 자연 고장 및 노후 수리비는 임대인이 부담한다.”
- “계약 체결 전 안내된 조건(관리비 포함 항목/옵션 상태/수리 책임)이 상이할 경우, 임대인은 이를 시정하거나 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 기지급금은 반환한다.”
5. 중개사(부동산)에게 요구할 수 있는 것
- 확인설명서 재교부(사본 포함) 및 설명 내용 정리
- 광고/안내와 실제가 다른 부분에 대한 사실 확인
- 정정 합의가 성립되지 않을 경우, 중개 과정에서의 안내 내용에 대한 입장 정리
- 상황에 따라 중개수수료 조정/환불 협의(사안과 사실관계에 따라 달라질 수 있음)
핵심은 “감정 표현”이 아니라, 무엇을 언제까지 어떻게 해달라를 문장으로 요청하는 것입니다.
6. 바로 복사해서 쓰는 요청 문구
6-1. 설명과 계약 불일치 정정 요청(중개사/집주인 공통)
“안녕하세요. 계약 진행 중 안내받은 내용과 계약서/현실이 달라 확인 요청드립니다. 안내받은 내용은 (예: 관리비에 수도 포함/옵션 수리 임대인 부담)인데, 현재 (예: 수도 별도 청구/임차인 부담)로 확인됩니다. 분쟁 예방을 위해 계약서 특약(또는 별도 합의서)로 정정 부탁드립니다. ○월 ○일까지 회신 부탁드립니다.”
6-2. 확인설명서 및 근거 자료 요청(중개사)
“중개대상물 확인설명서(사본 포함)와 계약 당시 안내된 관리비 포함 항목/옵션 상태/수리 책임에 대한 확인 자료를 공유 부탁드립니다. 계약 조건 확인을 위해 필요합니다.”
6-3. 관리비 포함 항목이 달랐을 때 차액 조정 요청
“계약 당시 (수도 포함)으로 안내받아 계약을 진행했습니다. 이번 달 고지서에서 수도가 별도 청구되어 확인이 필요합니다. 포함 기준으로 정정해주시거나, 이미 납부한 차액은 (이번 달 차감/다음 달 반영)으로 조정 부탁드립니다.”
6-4. 정정 불가 시 계약 진행 중단(입주 전/잔금 전)
“해당 조건은 계약 판단에 중요한 내용이라 정정(특약 반영)이 어렵다면 계약 진행이 어렵습니다. 정정 가능 여부를 ○월 ○일까지 회신 부탁드리며, 회신 전까지 잔금 지급은 유보하겠습니다.”
7. 해결이 안 될 때의 단계적 대응
- 불일치 내용 3줄 정리 + 자료 요청(확인설명서/광고 캡처/메시지)로 기록 고정
- 특약 추가 또는 합의서로 정정 시도(기한 제시)
- 정정 불가/거부 시, 계약 해제·계약금 반환 또는 비용 조정 협의로 전환
- 계속 미루면 서면 절차(내용증명 등)와 공적 상담/분쟁 조정 채널 검토
8. 마무리 요약
- 설명과 계약이 다르면 말싸움 대신 “확인설명서 + 계약서 문장”으로 정리해야 합니다.
- 가장 좋은 해결은 특약 추가(정정) 또는 합의서로 기준을 고정하는 것입니다.
- 입금 전/잔금 전이 가장 유리하며, 정정이 안 되면 유보/중단으로 손해를 줄이는 게 현실적입니다.
*본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 중개사의 책임 범위 및 계약 해제/환불 가능 여부는 계약서 문구와 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 금액이 크거나 분쟁이 예상되면 관련 기관 상담 또는 전문가 확인을 권장합니다.
다음 편 예고: 원룸 하자 체크리스트(입주 당일 사진 찍는 포인트, 하자 통지 템플릿, 퇴거 정산까지 연결하는 방법)
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